Tag Archives: 不動産

大家様向けのニュースレター10月号

 

こんにちは、仲井間です。

 

築年数の古い賃貸物件の入居率を高く保つのは「誰にでもできる簡単なこと」ではなくなりました。

 

同じ築年数で同じ物件タイプでも「空室に悩む物件」と「満室近い経営を続ける物件」と大きく2つに分かれているように思えます。

 

その差は「どこにあるのでしょうか?」

 

今回お届けしているニュースレターでは国土交通省の「DIY型賃貸借のすすめ」についての特集をしています。

 

決して、築年数の古い物件は「DIY型賃貸借を採用しましょう!」と勧めているのではありません。その可能性のある新しい取り組みが生まれたなら、積極的に情報を取り寄せ研究をしてオーナー様に紹介するのが「賃貸管理を任されている業者の責任」だと思っています。

 

オーナー様のお考えや状況によってはあえて「テストとして」採用を勧めることも、私どもの義務だと考えています。

 

その責任や義務が果たせない賃貸管理会社は空室が増え続ける賃貸業界では「不要」とされていくと信じています。いかがでしょうか。

 

今月も『賃貸経営のためのニュースレター』を同封いたしました。私たちの『賃貸経営に対する考え』を記事にさせていただいております。ぜひ、ご覧いただき、賃貸経営のご参考にしていただけましたら幸いです。

 

それでは、よい賃貸経営を。

 

 

 

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大家向けのニュースレター2月号

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大家向けのニュースレター1月号

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大家様向けニュースレター8月号

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大家様向けのニュースレター7月号

  こんにちは、仲井間です。   空室期間が3ヶ月を超えたとき、 ・このまま条件を変えずに […]

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贈与税の恩恵を受けたいなら20年辛抱しましょう。

こんにちは、仲井間です。

定休日は木曜日ですが、

明日、大事な打ち合わせが入った為、

本日は臨時休業 にしました。

 

 贈与税の恩恵を受けたいなら20年辛抱しましょう。

離婚時に不動産の分与が一番難しく、

特に共有名義から単独名義に変更する

と贈与税が発生します。

※住宅ローンを支払い続けてきた方が、

持ち分を移管する場合も同じです。

 

具体的には、

路線価などから評価した価格の持ち分

が税金の対象となります。

 

贈与税の税率は10%~55%と高いです。

例)1,000万円の持ち分を贈与した場合

1,000万円×40%=400万円

控除額125万円

400万円 – 125万円 = 275万円

翌年、275万円支払わなければなりません。

 

共有名義から単独名義に変更するだけで、

税金払うのは嫌ですよね。

それなら最初から単独名義にしとけば良かったと

思いますよね。後悔先に立たずです。

 

ここで朗報です。

 

ある条件をクリアすると税金はかかりません。

 

その条件とは、婚姻期間20年です。

 

“婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。”

 

確定申告時に必要な書類は以下の通りです。

・戸籍謄本又は抄本

・戸籍の附票の写し

・登記事項証明書(司法書士へ依頼し、共有名義から単独名義変更手続きを行う)

・固定資産評価証明書(司法書士にも提出)

 

冒頭にお伝えしたように、贈与税の恩恵

う受けたいなら婚姻期間20年を目途に

辛抱しましょう。

 

 

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離婚したら、生命保険受取人は変更すべき?

 

 離婚したら、生命保険受取人は変更すべき?

こんにちは、仲井間です。

 

離婚したらではなく、離婚前に必ず生命保険受取人は変更しましょう。

その理由1:保険金を残すことができない

契約者の男性が生命保険受取人を変更せず、再婚してまもなく死亡したケースでは元妻に保険金は支給されます。このケースで再婚した妻が保険会社に請求しても契約上、受取人は元妻のため、保険金を受け取ることはできません。残された再婚した妻にお金を残すことができません。

 

その理由2:生命保険料控除を受けることができない

年末調製で生命保険料控除を申告すると払いすぎた所得税が還付されます。この生命保険料控除の対象は「保険金の受取人が契約者本人、配偶者またはその他親族」になってますので元の配偶者が受取人の場合、この条件にあてはまらず、生命保険料控除を受けられません。

 

 

 

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大家様向けのニュースレター9月号

 

こんにちは、仲井間です。

オーナー様の希望される家賃で満室になれば収益は最高となります。

新築からの何年かはそのような状態が続いたのではないでしょうか。しかし時の経過と共に、色々な原因で収益は下がっていきます。収入が下がる原因として「空室」「値下げ」「家賃滞納」があり、支出を増やす原因として「修繕費の負担が増える」からです。

このように、新築時の収益を維持するのは不可能ですが、大きく下げることなく収益を保つことは、工夫次第で可能です。

 

そのために長期的な視野で賃貸経営の計画を立てて、細かな実践を継続していく必要があります。

このニュースレターは、そのための知識や実例などを掲載してオーナー様の賃貸経営にお役に立ていただくのが目的です。ぜひ、ご愛読ください。

でも、記事だけでは短すぎて「伝えきれない」部分が多くございます。
また、具体的な提案内容は「オーナー様のご事情」によって異なります。
ぜひ一度、オーナー様に合った方法について、お話しさせていただけることを願っております。

 

 

 

 

 

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大家様向けニュースレター8月号

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お客様の声Mさん【豊見城市居抜き店舗購入】

  こんにちは、仲井間です。 今年の6月に引き渡した居抜き店舗 の購入者様からお客様の声を頂き まし […]

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お客様の声Uさん【那覇市中古マンション購入】

こんにちは。仲井間です。 今回は自己資金0円でマイホーム を入手した購入者様からお客様の 声を頂きましたのでご […]

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住宅広告で見落としがちなポイント

 

 

 住宅広告で見落としがちなポイント

こんにちは、仲井間です。

 

今朝、ポストに投函されてた住宅広告

チラシを見て目を疑いました。

 

それは・・・

 

ツッコミどころ満載だったからです。

 

自己資金120万円

パッと見、3,780万円の月々返済は

59,534円だと勘違いしてしまいそう

です。実際には自己資金120万円を

差し引いた3,660万円で算出した月

々返済額です。これは見落としがち

です。

何故?120万円なの?

これは私の推測ですが、

月々返済額を6万円以下するため、

算出したと思われます。

 

50年返済

老後の家計が厳しくなるのが予想

できます。30歳で住宅ローンを借入

して完済は80歳です。60歳もしく

は65歳で定年退職した場合、収入

は激減することを考えると住宅ロ

ーンの返済は生活を圧迫しかねな

いと思います。

 

メリットもあります。

団体信用生命保険を活用した場合

、保険金で残りの住宅ローンを返済

するので支出が減りお得です。

 

別途諸経費

通常の住宅ローン(フラット35を除く)

はローン契約する際に保証会社と保証

契約を締結します。その際に支払う、

保証料が高額です。借入金額の2%が

目安です。このチラシの例ですと、

3,660万円の2%は732,000円です。

保証料はローンに組み込むことも

可能です。

 

 

 

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最近増えてる帰宅恐怖症とは?

 

 最近増えてる帰宅恐怖症とは?

こんにちわ、仲井間です。

帰宅恐怖症ってご存知ですか?

 

帰宅恐怖症とは

配偶者の小言が恐くて自宅に帰りた

くて も帰れない症状です。

 

考えるだけでゾっとしますね。

 

帰宅恐怖症の男性が増えた原因とは?

 

背景として

共働きで女性が社会進出する 事で

夫より稼ぎが良かったり、職場の ストレス

を夫にぶつけてしまう事で 、

萎縮してしまう夫が増えてるようです。

 

萎縮してしまう具体的な小言とは?

 

「今日はどうだった?」

↑これは強烈ですね。

営業の仕事に従事してる場合、

会社の上司に散々言われてるキーワード

なのでプレッシャーを感じてしまいます。

 

「何もしないくせに・・」

↑夫の家事は気まぐれです。

たまたましてない時にそう言われてると

傷つきますね。

 

私は自分なりに家事を精一杯頑張ってる

つもりです。料理以外は…

恐らく、料理が家事の中でかなりなウェート

を占めてるので6割〜7割位でしょうか?

従って3割位は家事やってるつもりです。

 

「あなたの稼ぎが少なくて何も買えない」

↑これはNGです。

男性の威厳や尊厳を崩壊させるキーワードですね。

 

帰宅恐怖症に罹患されてる方の多くは

妻が寝静まる夜中に帰宅するようです。

 

仕事を終えてから帰宅するまでの間、

時間を潰すためにネットカフェや飲食店

に入り浸りることで浪費も増えます。

 

経済的に考えても損失ですね。

 

深夜に毎日帰るので睡眠不足による

健康被害も懸念されます。

 

 

 

 

 

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養育費を差し押さえる方法

 

 養育費を差し押さえる方法

こんにちは、仲井間です。

 

このタイトルを見て、

“余計なことを教えるなよ。”

思われる方も少なからずいると

思います。

 

沖縄県は離婚率が全国一高く、

その原因は所得が低いことだと

言われてます。当然、養育費の

支払いが出来ない方も多いのが

現状です。

 

養育費を払わない元夫と連絡がつか

なくなり、探偵事務所に調査を依頼

する方もいるとか。。。

そうならない為に、前もって対策を

しておきましょう。

 

養育費に関する取り決めを公正証書化する

公正証書役場ってご存知ですか?

那覇市のおもろまちにあります。

那覇公証センター

私は仕事柄、頻繁に利用してます。

これまで、事業用賃貸契約や営業譲渡契約

など、不動産契約の中でも特殊な契約の時

に利用してます。

 

何故、公正証書化する必要があるのか?

“約束事を守らないときに訴訟を行わず、

裁判所から強制執行させるため”

つまり、差し押さえなどが実行できるのです。

 

強制執行の流れ

①執行文を付与してもらう

公正証書を持参し、公正証書役場にて

「執行文」を付与してもらう。

②送達証明書を発行してもらう

公正証書役場にて「送達証明書」を

発行してもらう。

③債権差押命令申立を行う

地方裁判所に「債権差押命令申立書」、

「当事者目録」、「請求債権目録」、

「差押債権目録」、「第三者債務者に

対する陳述催告の申立書」の5つの

書類を提出する。

 

夫婦間売買などにより、相手方が不動

産を保有し保有してる場合は、不動産

の差押えも有効です。しかし、不動産

は等には住宅ローンを組んでる場合が

大半ですので債権者の順位としては低

くなります。

 

 

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夫婦間売買前に準備したいこと

 

夫婦間売買前に準備したいこと

こんにちは、仲井間です。

 

離婚後も引き続きご自宅へ住み続け

る為には夫婦間売買でご自宅を買い

取る、もしくは旦那様に家賃を支払

いながら生活しなければなりません。

 

収入を得ることが先決

離婚を決断したら、仕事を見つける

ことが先決です。アルバイトやパー

トでも定期的な収入を得てる方なら

フラット35(民間金融期間と住宅

金融支援機構が提携して提供してい

る長期固定金利住宅ローン)を活用

してご自宅を夫婦間売買することも

可能です。※フラット35は正社員

以外でも利用できます。

▼年収に占める返済負担率

 

 

年収400万円 → 返済総額140万円

年収300万円 → 返済総額  90万円

年収200万円 → 返済総額  60万円

年収100万円 → 返済総額  30万円

 

生活収支の計画を立てる

離婚後の生活収支を把握することで

具体的な養育費を決めることができ

ます。ライフプランニングを専門と

するファイナンシャルプランナーに

相談することをおススメします。

 

火災保険の変更

所有者や契約者名義をそのままに

しておくと、保険金請求時や保険金

受取時に支障がありますので、保険

会社へ通知しましょう。

 

デッドラインを決める

離婚を切り出すタイミングを決め、

準備期間を逆算すると、段取りが

スムーズになります。

デッドラインを目標に日々行動す

ることで、冷静さを保てますので

感情的に離婚することを回避でき

ます。

 

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9:00〜18:00(木・日定休)『夫婦間売買の件で・・』とお伝え頂くとスムーズです。日中外出することが多いため、よろしければLINE(会社専用アカウント)よりご連絡ください。

 

 

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お客様の声Sさん【豊見城市一戸建て購入】

 

 

こんにちは。仲井間です。

今年の8月に引き渡した一戸建て

の購入者様からお客様の声を頂き

ましたのでご紹介します。

今回は、新築の仲介でとてもレアなケース

でした。瑕疵担保責任保険の引き継ぎや、

大音量の自治会アナウンスの問題が山積

してました、ひとつずつ解決した結果、

成約に結びついたと思ってます。

 

住宅を購入する前にどんなことで悩んでましたか?

土砂崩れ、津波、近隣の環境、埋め立て地、騒音(毎朝の自治会アナウンス)など

 

実際に依頼してみていかがでしたか?

対応が親切で細かい質問にも迅速で対応してもらった。内覧が何度もできたのが良かった。

 

購入価格は予算内に収まりましたか?

収まりました。

 

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歩合制給与は要注意!!

 

歩合制給与は要注意!!

仲井間です。

今回は住宅ローン審査に関するお話です。

一般的な営業職の給与体系は、
固定給+歩合給としています。
例えば、生命保険の営業職などはフルコミ
(全て歩合給)の給与体系も珍しくないです。
インセンティブがあることでモチベーション
が高まり、営業職のような成果が見える職種
には最適だと思います。
しかし、

住宅ローン審査ではどう見られるのでしょうか?

 

過去の実績で判断
歩合給制の給与の人に対する審査は、個人事業主の

人のように、過去の実績も見ながら収入の安定性を

確認する必要があります。具体的には過去3ヶ月分

の給与明細に加え、過去3年分の源泉徴収票の提出

を求められます。

 

固定給と歩合給のバランス
歩合給は請負契約の報酬として支給されるケースが
一般的です。

※会社が負担する社会保険料の高騰を抑える為。
例えば、固定給10万円+歩合給40万円の方が、

体調を崩して一定期間入院した場合、会社が支払う

べき給与は固定給10万円の6割〜7割です。その間、

住宅ローンの返済が滞るリスクがありますね。

歩合給の割合が大きいと、様々なリスクを伴うため、

金融機関の判断は厳しくなります。

 

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