Category Archives: 中古マンション

中古市場の現状

 

最近、中古住宅の需要が減少してると金融機関や知り合いの不動産会社からよく耳にします。

理由として挙げられるのは以下の3つ

・中古価格が上昇し過ぎて新築に比べて割安感がない

・住宅ローンの査定評価が低く、頭金の捻出ができない

・住宅ローン金利上昇への懸念

 

弊社で購入をご希望されてる方から物件探索を依頼して頂きますが、ご希望の条件と乖離した物件が多く、条件を満たした物件を探索できない状況が長く続いてます。

2019年9月に消費税が10%へ引き上げると新築の需要が減るため、中古市場が活性化するのではないかと少し期待してます。

現状で、良い物件が見つからない方や新築or中古で悩んでる方は弊社のBUY-SUPPORTをオススメします。

 


中古マンション高騰中!!

こんにちは、仲井間です。

 

 中古マンション高騰中!!

 

先月、マンション買取業者から入手した

物件情報を見て驚愕しました。

 

昨年の5月に取引した那覇市内のマンション

と同じマンションの売り出し価格が昨年に

比べ760万円高くなってました。

 

まぁー売り出し価格なんで、

値引き交渉を見越して上乗せしてるとは思いま

すが、それにしてもこの差は大きい。

 

何故、これだけ値上がりしてるのか?

これは私の推測ですが、

仕入れ業者の前に複数の不動産会社が介入し

てるケースだと思います。

 

◯通常のケース

消費者→仕入れ業者買い付け→市場に売り出し

 

△売り出し価格が高くなるケース

消費者→仕入れ業者買い付け→仕入れ業者買い付け

→市場に売り出し

 

仕入れ業者は仕入れた値段に

利益を上乗せして販売価格を決めてますので、

間に業者が介入すればするほど値が釣り上がります。

 

間に業者が介入してるかどうかを判断する方法は?

1.登記簿謄本の甲区を確認する

2.信頼できる不動産屋に調査を依頼する

この2通りの方法で大体の情報はつかめます。

 

高値で購入して泣き寝入りしないためにも、

正確な情報入手を心懸けましょう。

 

マンションの寿命は何年?

 

 マンションの寿命は何年?

こんにちは、仲井間です。

今回のテーマはマンションの寿命についてです。

 

鉄筋コンクリート建物の耐用年数は47年です。

しかし、その基準は減価償却するために税法上

定められてるものですから必ずしも一致しません。

 

中古マンションは築20年~35年くらいが市場に

出回ってますので中古マンションを内覧するとき

お客様からよく質問を受けます。

 

建築当初の建築基準にもよりますので、即答は

できませんが、約60年~70年位でしょう。

 

金融機関の基準として採用してるのは60年が

多いそうです。

 

従来は建て替える際、

区分所有権や抵当権等の移行がスムーズに

できず問題でしたが、「マンション建替え円滑化法」

の施行以来、権利関係の登記は新築マンションの

にそのまま移行できるようになりました。それでも

、建替えには長期期間の工事や手続きを要する

ため、金融機関で築60年を超える期間の住宅ローン

には消極的です。

 

つまり、築35年の場合、金融機関は住宅ローン期間

として25年が上限となります。

 

築年数よりも重要なのが、建築年月日です。

1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において

適用された基準を旧耐震と呼びます。

 

旧耐震基準とは震度6以上の揺れで倒壊するリスク

がありますので耐震診断が義務付けられており、

基準を満たす場合は耐震補強をしなければなりま

せん。ちなみに旧耐震基準の中古マンションは中々

市場で売却できないので市場価値としては低くなり

ますので金融機関の評価担保も下がりますので、

住宅ローン審査が通らないケースもあります。

 

しかし現実には、古くても管理が良く、人気の高い

マンションも多くもあります。

 

人気の高いマンションとは?

・立地が良い

・交通アクセス良好

・メンテナンス状況が良い

・分譲業者が大手

・修繕積立金残高が多い

・修繕積立金の滞納額が少ない

・大規模修繕工事が定期的に実施されてる

・空室が少ない等

 

最終的には現地確認と同スペックで近いエリア

の類似マンションと比べ価格的に安いのかどうか

等、不動産会社に調査してもらいましょう。

調査した資料を基に金融機関が総合的に評価

してくれます。

 

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9:00〜18:00(木・日定休)『中古マンションの件で・・』とお伝え頂くとスムーズです。日中外出することが多いため、よろしければLINE(会社専用アカウント)よりご連絡ください。

 

 

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リノベマンション購入セミナー

  こんにちは、仲井間です。 今回は、8月26日(土)に実施した セミナーの様子をご紹介します。 & […]

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リノベマンション購入セミナー

 

こんにちは、仲井間です。

今回は、8月26日(土)に実施した

セミナーの様子をご紹介します。

 

 リノべマンション購入セミナー

第1部【リノベマンションの魅力】

・リフォームとリノベーションの違い

・中古マンションを購入するメリットとは

・施工実績紹介(リフォーム前、リフォーム後)

担当:(株)フレームワーク 大城社長

 

 

 

第2部【ライフプランニングを実施した購入予算の把握について】

・ライフプランニングとは?

・子供の教育費はいくら必要?

・老後の生活費はいくら必要?

・団体信用生命保険で賄えないリスク

担当:屋良雄一さん(ライフプランナー)

 

 

 

第3部【自己資金0円で中古マンションを賢く購入する方法】

・頭金300万円を10日間で準備する手順

・自己資金0円でマイホームを入手した事例紹介

担当:(株)ライフスタイル 仲井間

 

 

 

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リノベ工事の注意すべきポイント(マンション編)

 

 共用部分は勝手に工事できません。

こんにちは、仲井間です。

8月はリノベマンション購入セミナー

開催する予定です。

 

本日からリノベーションの話題に触れて

みたいと思います。

 

マンション工事は区分所有法で定められてる

「専有部分」と「共用部分」

をしっかり把握しておかなければなりません。

一般的に「共用部分」は

バルコニーや玄関の外側を指します。

 

共用部分は勝手に使用することができません。

リノベ工事を行う際は、管理事務所に連絡・

申請を行い、書面による承諾を得てから工事

しなければなりません。

 

 音に対する配慮が必要

壁の向こう側には

住民も当然居ますので、

騒音は苦情の原因になります。

管理規約で遮音等級が定められてる

場合にはそれに従い、床材を選びます。

 

工事前には上下階と両隣には、事前に

リフォーム工事内容、工事のスケジュール

を案内しましょう。

 

 施工会社に念押しすること

まず、着工前に管理事務所に工事申請書を

提出し、許可を得ること。

 

次に、搬入経路や工事車両の出入り口や駐車

スペースは管理事務所に確認すること。

 

そして、工事中は共用廊下やエレベーター内

が傷つかないよう養生すること。

 

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お客様の声Uさん【那覇市中古マンション購入】

こんにちは。仲井間です。

今回は自己資金0円でマイホーム

を入手した購入者様からお客様の

声を頂きましたのでご紹介します。

購入に至った経緯は実例紹介をご

覧ください。

 

購入前にどんなことで悩んでましたか?

自己資金が無く悩んでいた。頭金も用意が出来なかったので購入をなかば諦めかけていた。

 

実際に依頼してみていかがでしたか?

ある方法を使って自己資金を確保出来て良かった。また頭金無しで住宅ローンが組めたので購入できて本当に良かったです。

 

住宅購入後の家計は変動ありましたか?

特になし

 

 

 

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中古マンション撮影して参りました。

ライオンズマンション高良公園前の詳細はこちら

バックからの駐車は少し難しそうです…

 

管理人不在です。オートロックはテンプルキーで開きます。

LDK15.4畳

 

和室6.0畳

洋室5.0畳

洋室6.0畳

ガス口3口、勝手口有り

洗髪洗面化粧台、洗濯機置き場あり

蛇口の位置が低いような…

広々していいですねー

南側バルコニー

高前原公園まで500m

 

全体的に綺麗です。

駐車場の位置がネックですね。フリードをバックで駐車するのに3〜4回切り返しました。

立地条件良好、文句なし。マンションは立地で選びましょう。

小学校、中学校、公園が近いのは子育て世代には嬉しいですね。

 

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手順が明記されてます。

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