Monthly Archives: 9月 2017

離婚したら、生命保険受取人は変更すべき?

 

 離婚したら、生命保険受取人は変更すべき?

こんにちは、仲井間です。

 

離婚したらではなく、離婚前に必ず生命保険受取人は変更しましょう。

その理由1:保険金を残すことができない

契約者の男性が生命保険受取人を変更せず、再婚してまもなく死亡したケースでは元妻に保険金は支給されます。このケースで再婚した妻が保険会社に請求しても契約上、受取人は元妻のため、保険金を受け取ることはできません。残された再婚した妻にお金を残すことができません。

 

その理由2:生命保険料控除を受けることができない

年末調製で生命保険料控除を申告すると払いすぎた所得税が還付されます。この生命保険料控除の対象は「保険金の受取人が契約者本人、配偶者またはその他親族」になってますので元の配偶者が受取人の場合、この条件にあてはまらず、生命保険料控除を受けられません。

 

 

 

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離婚にかかる費用ってどれくらい?

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財産分与の対象となるもの・ならないもの

 

 財産分与の対象となるもの・ならないもの

こんにちは、仲井間です。

 

財産分与の対象となるものは、結婚後に夫婦で築き上げた財産です。主に以下の通りです。

・自動車

・不動産

・生命保険

・学資保険

・年金、退職金

・有価証券(株式、投資信託、債券)

・現金

・預貯金

・貴金属

・家財道具

・住宅ローン

・学資ローン

 

上記の財産は2分の1ずつ分け合うのが原則です。収入のない専業主婦も家事や育児に貢献して財産を築いたとみなされます。ただし、相手の収入が極端に多い場合は2分の1とならないケースもあります。例えば、プロスポーツ選手や芸能人など個人スキルが収入に反映して高額な財産を築いた場合です。

 

財産分与の対象にならないものは主に以下の通りです。

・親から相続した財産

・結婚前からの財産

・ギャンブルなどの個人の借金

上記の財産が現金である場合、財産分与の対象かどうかを区別するには通帳を確認します。結婚前からの財産を特定する為には結婚前から記帳した通帳の履歴を確認しなければなりません。定期預金など別口座で分かり易く管理するのがベターです。

 

 

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大家様向けのニュースレター9月号

 

こんにちは、仲井間です。

オーナー様の希望される家賃で満室になれば収益は最高となります。

新築からの何年かはそのような状態が続いたのではないでしょうか。しかし時の経過と共に、色々な原因で収益は下がっていきます。収入が下がる原因として「空室」「値下げ」「家賃滞納」があり、支出を増やす原因として「修繕費の負担が増える」からです。

このように、新築時の収益を維持するのは不可能ですが、大きく下げることなく収益を保つことは、工夫次第で可能です。

 

そのために長期的な視野で賃貸経営の計画を立てて、細かな実践を継続していく必要があります。

このニュースレターは、そのための知識や実例などを掲載してオーナー様の賃貸経営にお役に立ていただくのが目的です。ぜひ、ご愛読ください。

でも、記事だけでは短すぎて「伝えきれない」部分が多くございます。
また、具体的な提案内容は「オーナー様のご事情」によって異なります。
ぜひ一度、オーナー様に合った方法について、お話しさせていただけることを願っております。

 

 

 

 

 

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大家向けのニュースレター2月号

こんにちは、仲井間です。   繁忙期も後半戦に入りました。オーナー様の物件は、すでに満室になりました […]

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大家向けのニュースレター1月号

こんにちは、仲井間です。   繁忙期に入って、決まらない部屋がありましたら次の3点をチェックしてみる […]

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大家向けのニュースレター12月号

こんにちは、仲井間です。   「なぜ、部屋が決まらないのだろう?」と疑問に思っているオーナー様は多い […]

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大家様向けのニュースレター11月号

  こんにちは、仲井間です。   全国的に賃貸物件の空室の増加が話題になっています。 空室 […]

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大家様向けのニュースレター10月号

  こんにちは、仲井間です。   築年数の古い賃貸物件の入居率を高く保つのは「誰にでもでき […]

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大家様向けのニュースレター9月号

  こんにちは、仲井間です。 オーナー様の希望される家賃で満室になれば収益は最高となります。 新築か […]

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お客様の声Sさん【豊見城市一戸建て購入】

    こんにちは。仲井間です。 今年の8月に引き渡した一戸建て の購入者様からお客様の声 […]

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大家様向けニュースレター8月号

  こんにちは、仲井間です。   どんな経営にも「リスク」は付き物ですし、 賃貸経営にも、 […]

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お客様の声Mさん【豊見城市居抜き店舗購入】

  こんにちは、仲井間です。 今年の6月に引き渡した居抜き店舗 の購入者様からお客様の声を頂き まし […]

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お客様の声Uさん【那覇市中古マンション購入】

こんにちは。仲井間です。 今回は自己資金0円でマイホーム を入手した購入者様からお客様の 声を頂きましたのでご […]

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離婚に伴う不動産の財産分与〜その2〜

 

 離婚に伴う不動産の財産分与〜その2〜

こんにちは、仲井間です。

 

離婚に伴う不動産の財産分与〜その1〜はこちら

 

支払い方法

一括払いが原則です。

分割払いにすると、相手が失業したり、連

絡が取れない場合、支払いが滞るリスクが

高くなります。できるだけ一括払いにして

もらうようにしましょう。

どうしても一括払いできない場合、回収漏

れのリスクを回避するため、はじめに多く

受領できるように提案する。

 

請求期限

離婚が成立してから2年を過ぎると請求で

きなくなります。離婚が成立してから請求

することもできますが、離婚が成立すると

話し合う機会が減りますのでなるべく、

離婚を切り出すタイミングで請求するのが

ベストです。

 

税金

渡す側:譲渡所得税(購入時より離婚時の

評価が高い場合、財産を渡す側に譲渡所得

税が発生します。)

 

受け取る側:登録免許税、固定資産税(毎年)

 

 

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住宅広告で見落としがちなポイント

 

 

 住宅広告で見落としがちなポイント

こんにちは、仲井間です。

 

今朝、ポストに投函されてた住宅広告

チラシを見て目を疑いました。

 

それは・・・

 

ツッコミどころ満載だったからです。

 

自己資金120万円

パッと見、3,780万円の月々返済は

59,534円だと勘違いしてしまいそう

です。実際には自己資金120万円を

差し引いた3,660万円で算出した月

々返済額です。これは見落としがち

です。

何故?120万円なの?

これは私の推測ですが、

月々返済額を6万円以下するため、

算出したと思われます。

 

50年返済

老後の家計が厳しくなるのが予想

できます。30歳で住宅ローンを借入

して完済は80歳です。60歳もしく

は65歳で定年退職した場合、収入

は激減することを考えると住宅ロ

ーンの返済は生活を圧迫しかねな

いと思います。

 

メリットもあります。

団体信用生命保険を活用した場合

、保険金で残りの住宅ローンを返済

するので支出が減りお得です。

 

別途諸経費

通常の住宅ローン(フラット35を除く)

はローン契約する際に保証会社と保証

契約を締結します。その際に支払う、

保証料が高額です。借入金額の2%が

目安です。このチラシの例ですと、

3,660万円の2%は732,000円です。

保証料はローンに組み込むことも

可能です。

 

 

 

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離婚に伴う不動産の財産分与〜その1〜

 

 離婚に伴う不動産の財産分与〜その1〜

こんにちは、仲井間です。

最近、

離婚の話題ばかりブログに記載してるので

知人・友人から、

離婚するのか?と心配され、

amazonから届いた離婚に関する書籍を

妻に見られた時には、必死で弁解すれば

するほど怪しまれ、

離婚専門の不動産屋を目指すのも一苦労

です。

 

さて、今日のテーマは私の得意分野です。

離婚に伴い、財産分与する際に大変なのが、

不動産です。現金や預貯金とは異なり、簡単

に分けることができません。

 

まず、財産分与する予定の不動産の価格を

調べる必要があります。一般的には、財産

分与する時点での評価額を採用します。

評価方法は国土交通省が公開してる公示価

格や国税庁の路線価から算出します。

算出は決して、ご自身でなさらずに信頼できる

不動産会社に依頼しましょう。

 

不動産分与のパターン

・売却して現金化して分ける←主流なパターン

・一方が所有し、相手に財産分与の相当額を支払う←主流なパターン

・一方が所有権を持ち、もう一方が賃貸で住み続ける

・財産分与の割合に応じて共有する

 

住宅ローン付不動産の場合

この場合は、評価額からローン残高を差し引い

た差額を分与します。

例1)差額がプラス場合

評価額3,000万円 - ローン残高1,500万円 = +1,500万円←分与対象

 

例2)差額がマイナスの場合

評価額1,000万円 - ローン残高1,500万円 = -500万円←一方が所有して、ローンを支払い続ける等

 

 

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養育費を支払わない債務者の預貯金口座や給与の差し押さえが楽になる!

 

 養育費を支払わない債務者の預貯金口座や給与の差し押さえが楽になる!

こんにちわ、仲井間です。

 

今朝の沖縄タイムスの記事ご覧になりましたか?

“民事執行法部会は8日、支払い義務が確定した子どもの養育費不払いを解消するため、裁判所が金融機関や公的機関に、支払い義務のある人の預貯金や勤務先を紹介、回答を得て財産の差し押さえを図る新制度案をまとめた。”

 

これまで差し押さえ出来なかったの?

これまで裁判所が債務者(養育費を支払わない側)の口座を指し押さえる場合、債権者自身(養育費を受け取る側)が債務者の口座の金融機関や支店を特定する作業が必要でした。

↑金融機関の支店まで突き止めるのは容易ではありません。

 

新制度ではどう変わるの?

債権者(養育費を受け取る側)が債務者(養育費を支払わない側)の口座がある金融機関へ情報開示命令を裁判所に申してると、裁判所から金融機関に口座のある支店名などを明らかにするよう命じることで金融機関の支店を突き止めるのが容易になります。また、税務署や自治体には債務者の勤務先名や所在地を照会できるようになります。

 

離婚後、家計の収入として見込んでた養育費の不払いで苦しんできたシングルマザーにとって救済につながるでしょう。

 

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マンションの寿命は何年?

 

 マンションの寿命は何年?

こんにちは、仲井間です。

今回のテーマはマンションの寿命についてです。

 

鉄筋コンクリート建物の耐用年数は47年です。

しかし、その基準は減価償却するために税法上

定められてるものですから必ずしも一致しません。

 

中古マンションは築20年~35年くらいが市場に

出回ってますので中古マンションを内覧するとき

お客様からよく質問を受けます。

 

建築当初の建築基準にもよりますので、即答は

できませんが、約60年~70年位でしょう。

 

金融機関の基準として採用してるのは60年が

多いそうです。

 

従来は建て替える際、

区分所有権や抵当権等の移行がスムーズに

できず問題でしたが、「マンション建替え円滑化法」

の施行以来、権利関係の登記は新築マンションの

にそのまま移行できるようになりました。それでも

、建替えには長期期間の工事や手続きを要する

ため、金融機関で築60年を超える期間の住宅ローン

には消極的です。

 

つまり、築35年の場合、金融機関は住宅ローン期間

として25年が上限となります。

 

築年数よりも重要なのが、建築年月日です。

1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において

適用された基準を旧耐震と呼びます。

 

旧耐震基準とは震度6以上の揺れで倒壊するリスク

がありますので耐震診断が義務付けられており、

基準を満たす場合は耐震補強をしなければなりま

せん。ちなみに旧耐震基準の中古マンションは中々

市場で売却できないので市場価値としては低くなり

ますので金融機関の評価担保も下がりますので、

住宅ローン審査が通らないケースもあります。

 

しかし現実には、古くても管理が良く、人気の高い

マンションも多くもあります。

 

人気の高いマンションとは?

・立地が良い

・交通アクセス良好

・メンテナンス状況が良い

・分譲業者が大手

・修繕積立金残高が多い

・修繕積立金の滞納額が少ない

・大規模修繕工事が定期的に実施されてる

・空室が少ない等

 

最終的には現地確認と同スペックで近いエリア

の類似マンションと比べ価格的に安いのかどうか

等、不動産会社に調査してもらいましょう。

調査した資料を基に金融機関が総合的に評価

してくれます。

 

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最近増えてる帰宅恐怖症とは?

 

 最近増えてる帰宅恐怖症とは?

こんにちわ、仲井間です。

帰宅恐怖症ってご存知ですか?

 

帰宅恐怖症とは

配偶者の小言が恐くて自宅に帰りた

くて も帰れない症状です。

 

考えるだけでゾっとしますね。

 

帰宅恐怖症の男性が増えた原因とは?

 

背景として

共働きで女性が社会進出する 事で

夫より稼ぎが良かったり、職場の ストレス

を夫にぶつけてしまう事で 、

萎縮してしまう夫が増えてるようです。

 

萎縮してしまう具体的な小言とは?

 

「今日はどうだった?」

↑これは強烈ですね。

営業の仕事に従事してる場合、

会社の上司に散々言われてるキーワード

なのでプレッシャーを感じてしまいます。

 

「何もしないくせに・・」

↑夫の家事は気まぐれです。

たまたましてない時にそう言われてると

傷つきますね。

 

私は自分なりに家事を精一杯頑張ってる

つもりです。料理以外は…

恐らく、料理が家事の中でかなりなウェート

を占めてるので6割〜7割位でしょうか?

従って3割位は家事やってるつもりです。

 

「あなたの稼ぎが少なくて何も買えない」

↑これはNGです。

男性の威厳や尊厳を崩壊させるキーワードですね。

 

帰宅恐怖症に罹患されてる方の多くは

妻が寝静まる夜中に帰宅するようです。

 

仕事を終えてから帰宅するまでの間、

時間を潰すためにネットカフェや飲食店

に入り浸りることで浪費も増えます。

 

経済的に考えても損失ですね。

 

深夜に毎日帰るので睡眠不足による

健康被害も懸念されます。

 

 

 

 

 

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フラット35最新金利速報【9月】

 

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