Monthly Archives: 8月 2017

養育費を差し押さえる方法

 

 養育費を差し押さえる方法

こんにちは、仲井間です。

 

このタイトルを見て、

“余計なことを教えるなよ。”

思われる方も少なからずいると

思います。

 

沖縄県は離婚率が全国一高く、

その原因は所得が低いことだと

言われてます。当然、養育費の

支払いが出来ない方も多いのが

現状です。

 

養育費を払わない元夫と連絡がつか

なくなり、探偵事務所に調査を依頼

する方もいるとか。。。

そうならない為に、前もって対策を

しておきましょう。

 

養育費に関する取り決めを公正証書化する

公正証書役場ってご存知ですか?

那覇市のおもろまちにあります。

那覇公証センター

私は仕事柄、頻繁に利用してます。

これまで、事業用賃貸契約や営業譲渡契約

など、不動産契約の中でも特殊な契約の時

に利用してます。

 

何故、公正証書化する必要があるのか?

“約束事を守らないときに訴訟を行わず、

裁判所から強制執行させるため”

つまり、差し押さえなどが実行できるのです。

 

強制執行の流れ

①執行文を付与してもらう

公正証書を持参し、公正証書役場にて

「執行文」を付与してもらう。

②送達証明書を発行してもらう

公正証書役場にて「送達証明書」を

発行してもらう。

③債権差押命令申立を行う

地方裁判所に「債権差押命令申立書」、

「当事者目録」、「請求債権目録」、

「差押債権目録」、「第三者債務者に

対する陳述催告の申立書」の5つの

書類を提出する。

 

夫婦間売買などにより、相手方が不動

産を保有し保有してる場合は、不動産

の差押えも有効です。しかし、不動産

は等には住宅ローンを組んでる場合が

大半ですので債権者の順位としては低

くなります。

 

 

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9:00〜18:00(木・日定休)『離婚に関する不動産の件で・・』とお伝え頂くとスムーズです。日中外出することが多いため、よろしければLINE(会社専用アカウント)よりご連絡ください。

 

 

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リノベマンション購入セミナー

 

こんにちは、仲井間です。

今回は、8月26日(土)に実施した

セミナーの様子をご紹介します。

 

 リノべマンション購入セミナー

第1部【リノベマンションの魅力】

・リフォームとリノベーションの違い

・中古マンションを購入するメリットとは

・施工実績紹介(リフォーム前、リフォーム後)

担当:(株)フレームワーク 大城社長

 

 

 

第2部【ライフプランニングを実施した購入予算の把握について】

・ライフプランニングとは?

・子供の教育費はいくら必要?

・老後の生活費はいくら必要?

・団体信用生命保険で賄えないリスク

担当:屋良雄一さん(ライフプランナー)

 

 

 

第3部【自己資金0円で中古マンションを賢く購入する方法】

・頭金300万円を10日間で準備する手順

・自己資金0円でマイホームを入手した事例紹介

担当:(株)ライフスタイル 仲井間

 

 

 

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夫婦間売買前に準備したいこと

 

夫婦間売買前に準備したいこと

こんにちは、仲井間です。

 

離婚後も引き続きご自宅へ住み続け

る為には夫婦間売買でご自宅を買い

取る、もしくは旦那様に家賃を支払

いながら生活しなければなりません。

 

収入を得ることが先決

離婚を決断したら、仕事を見つける

ことが先決です。アルバイトやパー

トでも定期的な収入を得てる方なら

フラット35(民間金融期間と住宅

金融支援機構が提携して提供してい

る長期固定金利住宅ローン)を活用

してご自宅を夫婦間売買することも

可能です。※フラット35は正社員

以外でも利用できます。

▼年収に占める返済負担率

 

 

年収400万円 → 返済総額140万円

年収300万円 → 返済総額  90万円

年収200万円 → 返済総額  60万円

年収100万円 → 返済総額  30万円

 

生活収支の計画を立てる

離婚後の生活収支を把握することで

具体的な養育費を決めることができ

ます。ライフプランニングを専門と

するファイナンシャルプランナーに

相談することをおススメします。

 

火災保険の変更

所有者や契約者名義をそのままに

しておくと、保険金請求時や保険金

受取時に支障がありますので、保険

会社へ通知しましょう。

 

デッドラインを決める

離婚を切り出すタイミングを決め、

準備期間を逆算すると、段取りが

スムーズになります。

デッドラインを目標に日々行動す

ることで、冷静さを保てますので

感情的に離婚することを回避でき

ます。

 

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お客様の声Sさん【豊見城市一戸建て購入】

 

 

こんにちは。仲井間です。

今年の8月に引き渡した一戸建て

の購入者様からお客様の声を頂き

ましたのでご紹介します。

今回は、新築の仲介でとてもレアなケース

でした。瑕疵担保責任保険の引き継ぎや、

大音量の自治会アナウンスの問題が山積

してました、ひとつずつ解決した結果、

成約に結びついたと思ってます。

 

住宅を購入する前にどんなことで悩んでましたか?

土砂崩れ、津波、近隣の環境、埋め立て地、騒音(毎朝の自治会アナウンス)など

 

実際に依頼してみていかがでしたか?

対応が親切で細かい質問にも迅速で対応してもらった。内覧が何度もできたのが良かった。

 

購入価格は予算内に収まりましたか?

収まりました。

 

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養育費の相場はいくら?

 

養育費の相場はいくら?

こんにちは、仲井間です。

 

離婚で親権の次に揉めるのが養育費です。

今回は養育費の決め方や相場についてお伝えします。

 

養育費とは

子供が成長し、社会人として自立できるまでの

監護にかかる費用のことです。費用については

夫婦が話し合いで決めることになっています。

当然、子を引き取って養育する親は、監護しな

い親に養育費を請求できます。

この請求は、離婚した後でも可能です。また、

一度決めた養育費の変更もできます。

 

養育費の目安

金額については夫婦の生活レベルに沿って決め

て構いません。目安として用いられる資料とし

て、東京・大阪の裁判官が作った養育費算定表

が参考になります。この資料は、子供の人数と

、その年齢、監護者と相手型の職業と収入だけ

で養育費を簡単に割り出せるグラフです。

 

養育費の相場

調停で決まった養育費の8割は、月額6万円以下

とかなり低めです。13,043人÷16,210人×100%=80.5%

参照:平成25年度司法統計年報家事編(25  「離婚」の調停成立又は調停に代わる審判事件のうち母を監護者と定めた未成年の子有りの件数  夫から妻への養育費支払額別子の数別)

 

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歩合制給与は要注意!!

 

歩合制給与は要注意!!

仲井間です。

今回は住宅ローン審査に関するお話です。

一般的な営業職の給与体系は、
固定給+歩合給としています。
例えば、生命保険の営業職などはフルコミ
(全て歩合給)の給与体系も珍しくないです。
インセンティブがあることでモチベーション
が高まり、営業職のような成果が見える職種
には最適だと思います。
しかし、

住宅ローン審査ではどう見られるのでしょうか?

 

過去の実績で判断
歩合給制の給与の人に対する審査は、個人事業主の

人のように、過去の実績も見ながら収入の安定性を

確認する必要があります。具体的には過去3ヶ月分

の給与明細に加え、過去3年分の源泉徴収票の提出

を求められます。

 

固定給と歩合給のバランス
歩合給は請負契約の報酬として支給されるケースが
一般的です。

※会社が負担する社会保険料の高騰を抑える為。
例えば、固定給10万円+歩合給40万円の方が、

体調を崩して一定期間入院した場合、会社が支払う

べき給与は固定給10万円の6割〜7割です。その間、

住宅ローンの返済が滞るリスクがありますね。

歩合給の割合が大きいと、様々なリスクを伴うため、

金融機関の判断は厳しくなります。

 

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連帯債務とペア方式の違いとは?

 

連帯債務とペア方式の違いとは?

仲井間です。

 

今回は住宅ローンのお話です。

特に県内の所得水準だと単独債務より連帯債務

形式で住宅ローンを組む方が多いと思います。

 

連帯債務とは

収入を合算する際に用いる形式です。

具体的な条件は以下の二つ

・物件の所有形態は共有名義

・親子や夫婦

 

メリットは

収入を合算して返済負担率を

計算できるため、1人で借りる

ときに比べ、多額の住宅ローン

が組めます。

 

デメリットは

団体信用生命保険の活用です。

主債務者=夫、連帯債務者=妻

のケースで説明します。

団体信用生命保険は通常、主

債務者のみにしかけられません。

フラット35は夫婦で加入可能

万が一夫が死亡すると団体生命保険を

活用して住宅ローンを完済できます。

 

しかし、妻が亡くなった場合は団体

生命保険は活用できませんので、

夫が返済を背負わなくてはならない

のです。ここで問題なのはこれまで

夫が住宅ローンを返済し続けてこれ

たのは妻の収入で生活費などを補う

ことが前提だったことです。妻の収入

が途絶えると生活収支が悪化し、住宅

ローン返済が厳しくなることが予想で

きます。

 

ペア方式とは

夫、妻の2人がそれぞれ住宅ローンの

借入をして返済する形式です。

具体的な条件は以下の二つ

・物件の所有形態は共有名義

・夫婦

 

メリットは

住宅ローン控除がそれぞれ活用できます

ので節税効果も高いです。

また、団体信用生命保険にもそれぞれ加入

できますので万が一、夫か妻の一方が亡く

なった時はそれぞれの債務が軽減されます。

つまり、返済負担が増加しません。

 

デメリットは

借入のための事務手数料等が2倍になります。

 

 

 

連帯債務とペア方式のざっくりとしたイメージ

はつかめましたか?

連帯債務、ペア方式の両方に共通することは

住宅を共有名義にする必要があります。

共有名義は離婚した時や単独名義にする時に

贈与の対象になったり、なにかと不便ですので

慎重に検討することをお勧めします。

 

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金融機関が夫婦間売買を嫌がる理由とは?

 

金融機関が夫婦間売買を嫌がる理由とは?

こんにちは、仲井間です。

 

夫婦間売買とは・・

離婚時に売却できなかった場合、

最後に残されてる選択肢は夫婦

間で売買する方法です。

 

住宅ローンを利用しないケース

ではそれ程難しいものではあり

ません。税務署に相談すれば、

職員がレクチャーしてくれる

と思います。

 

反対に住宅ローンを利用して

夫婦間売買を行うケースは非常

にハードルが高いです。

 

その理由1

返済負担率の悪化

特にご夫婦でペアで住宅ローン

を組まれてるケースで、片一方

の債務(借金)を肩代わりする

のですから支払いが滞るリスク

が高く、金融機関は引き受けた

がりません。

 

その理由2

その他の資金調達の疑い

売買に見せかけて融資を受ける

ことにより他の目的へ資金調達

に使われないかを疑われます。

例えば、旦那様が営まれてる会

社が資金難で金融機関から事業

資金を借入ようにも金利が高く

、また少額しか借りられない場

合に低金利な住宅ローンを利用

して資金調達を図るなど。

 

その理由3

取引価格根拠があいまい

夫婦間売買では市場価格から

乖離した金額で売買するケース

が多々あります。

 

その理由4

取引契約の不透明性

費用を抑える為、不動産会社

を通さない不動産取引は契約書

などが信用度が低いです。

 

上記の理由から夫婦間売買は

ハードルが高いので、まずは

市場で売却することを専決すべ

きです。

 

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大家様向けニュースレター8月号

 

こんにちは、仲井間です。

 

どんな経営にも「リスク」は付き物ですし、

賃貸経営にも、空室の長期化、賃料の値下がり、滞納の発生など大きなリスクが存在しています。

 

もっとも深刻なリスクは建物内での事故です。

火災や転落事故や盗難事件などで、

居住者が怪我をしたり被害に遭ったりすると、

オーナー様への影響も多大なものとなります。

 

もちろんオーナー様は、しっかりと対応されていることと思います。

 

最近のニュースを見ると、ますますリスクが増大しているようにも思えます。

本当に心労が絶えないですね。

お一人で抱えるよりも、頼りになるパートナーがあれば心強いのではないでしょうか。

 

リスクは「ゼロ」にはできませんが「減らす」ことはできます。たとえ起きたとしても、被害を最小限度にすることはできます。

 

弊社が提案させていただく、日常清掃も、巡回点検、定期点検をする目的のひとつは「オーナー様のリスク軽減」です。

 

賃貸経営のリスクを可能な限り「ゼロ」に近づけていきましょう。

きっと、弊社がお役に立てるはずです。

 

今月も「賃貸経営ニュース」を掲載いたしました。

弊社の「賃貸経営に対する考え」を記事にさせていただいております。

ぜひ、ご覧いただき、賃貸経営のご参考にしていただけましたら幸いです。

 

それでは、よい賃貸経営を。

 

 

 

 

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離婚時に不動産を売却しなかったらどうなるの?

 

離婚時に不動産を売却しなかったらどうなるの?

仲井間です。

 

離婚を機に不動産の売却を

考えてるクライアント様から

よく聞かれる質問です。

 

考えられる懸念事項をケース毎

に列挙してみました。

 

再婚して困ったケース

まず、再婚する際に

既存の住宅ローンが重しになり、

新たな住宅ローンが組めない。

 

売却できず困ったケース①

焦って、売却を検討するも、

居住中のため、内覧できず、

買い手がなかなか見つからない。

 

売却できず困ったケース②

使用状態が悪質で、

不動産評価が下がった。

 

資金面で困難なケース①

金融機関に離婚してることが

バレてしまい、一括完済を求

められた。

 

資金面で困難なケース②

配偶者に賃貸で貸し出したケース

配偶者が家賃を滞納しだし、既存

の住宅ローン返済が厳しくなった。

 

新築のケース

新築とは、

新たに建設された住宅であって、

建設工事の完了から1年以内で、

かつ、人が住んだことのないも

のを意味しますので、配偶者が

住んでしまうとその時点で中古

住宅扱いになり、評価額は3割

程度下がります。

 

 

 

離婚しても売却できない場合

売却したいが、諸事情により売却

できないケースもあります。

 

資金面で困難なケース①

売却しても、住宅ローン残債を

全額返済できない。

 

資金面で困難なケース②

売却に必要な諸費用が捻出できない。

 

感情的な問題で困難なケース

配偶者が出て行ってくれない。

 

夫婦間売買という選択肢

離婚成立後に不動産を売却する場合

、売却の条件がより難しくなります。

 

離婚を考えるならまずは任意売却で

第3者に売却を検討する。

 

配偶者のどちらかが住み続ける場合

は夫婦間売買によって、住宅ローン

や登記名義を整理することができま

す。しかし、住宅ローンを利用して

夫婦間売買を行う場合は利用できる

金融機関は限られてきますので、

慎重に判断しましょう。

 

 

 

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